北大pg电子模拟器周黎安教授曾就“中国都会扩张的空间特征”揭晓论文，，，研究发明：生长越快的都会，，，越倾向于向都会外围扩张，，，楼房层楼偏少，，，而不是集约使用稀缺的土地。。。这些都会新增生齿多，，，住房刚需一直增添，，，但土地供应在收紧，，，新建楼房又偏低，，，供需缺口就越来越大。。。
2017年5月17日，，，北大pg电子模拟器“头脑pg电子模拟器媒体沙龙”聚焦房地产行业，，，周教授出席沙龙并连系研究揭晓主题演讲。。。本文凭证周教授演讲编辑整理。。。
最近这段时间，，，北上广深的房价飙升引起了普遍关注，，，也引发了许多讨论。。。有人较量了北京、上海、东京、洛杉矶建成区面积，，，发明东京的建成区面积是北京的4-5倍，，，可以容下北上广深。。。我相信这个是事实，，，再看中国都会建设用地占领土面积的比例，，，约莫是0.7%，，，远低于日本、德国、法国，，，也低于美国。。。
为什么中领土地建设用地会泛起这种特征？？？？这跟我国特殊的土地治理制度有关。。。一个都会要扩张，，，首先要获得住建部、领土资源部批准的用地指标。。。也就是说，，，我国的都会建设用地一直在住建部、领土资源部的妄想框架里，，，现在的妄想标准是：每新增1万住民，，，能获得1平方公里的建设用地。。。给定从中央到省政府的都会建设妄想和用地指标，，，地方政府要拿到更多的建设用地指标，，，必需想种种步伐做大预期生齿规模，，，好比新城再造、宜居都会、旅游都会、新手艺工业园。。。这中心涉及地方政府跟上级政府之间的协商历程。。。
现在来看，，，一线都会一方面涌入了大宗生齿，，，另一方面，，，每次一、二线都会房价的上涨，，，都会导致该地政府收紧住宅用地的供应。。。以北京来例，，，2004年之后，，，北京住宅土地供应大幅度镌汰，，，2016年新增土地供应只有2004年的1%。。。我看到领土部的官员辟谣说，，，一线都会的房价跟土地供应没有关系。。。这个话是不是经得起推敲，，，各人可以用最简朴的经济学知识剖析。。。
生长越快的都会，，，容积率越小
衡宇供应与土地建设用地的面积和规模有关，，，也与空间扩张的特征有关。。。纵然都会建设用地的面积是牢靠的，，，可是在给定的都会住宅用地上，，，若是楼层盖得越高，，，栖身的生齿就越多。。。以是容积率（FAR）是一个很是要害的参数，，，若是容积率足够高，，，也就是单位面积土地上的修建面积越大，，，那么，，，有限的建成区面积也不是问题。。。已往20年，，，中国都会的空间扩张有何主要特征？？？？什么因素塑造了这些空间特征？？？？
为了研究这个问题，，，我与王之（复旦大学经济学院助理教授）、张庆华（北大pg电子模拟器副教授）网络了我国202个地级市2000-2012年时代所有的土地生意数据，，，着重住宅用地，，，包括每个地块的容积率、地理位置、生意价钱、拍卖类型等相关信息。。。
图1：都会生齿增添与容积率（Wang, Zhang, and Zhou, 2016）
上图上，，，横轴代表1990年至2010年的生齿增添率，，，纵轴是这个都会的平均容积率，，，你会发明二者保存一个负相关关系。。。这说明：这20年间，，，都会生齿增添越快的都会，，，容积率越低，，，即新建楼房的总楼层越少。。。典范如北京、上海，，，容积率在1-2之间，，，这跟我们对外洋富贵都会高楼林立的印象是相悖的。。。跟纽约、东京这些国际大都市比，，，pg电子模拟器北京、上海不但建成面积小！。，，楼也偏矮。。。
图2：都会生齿增添与都会向外扩张（Wang, Zhang, and Zhou, 2016）
再看一张图，，，横轴代表20年的的生齿增添率，，，纵轴代表地块离都会中心CBD的距离，，，这两个数据是正相关的，，，说明：生长越快的都会，，，越倾向于朝都会外围生长。。。像北京，，，从二环，，，到六环外，，，一直扩张。。。
严谨起见，，，我们控制了每个地块离都会中心（CBD）的距离，，，发明第一个结论仍然建设。。。即，，，都会生齿增添快的一二线都会，，，容积率反而偏低。。。这些都会新增生齿多，，，住房刚需一直增添，，，但土地供应在收紧，，，新建楼房又偏低，，，供需缺口就越来越大。。。这就是一二线都会房价在种种“泡沫论”的预测下一直走高的原因。。。从这个方面看，，，房地产市场的“供应侧”刷新极为主要。。。
背后的政治经济学故事
为何增添越快的都会，，，更倾向于朝外生长，，，而不是朝上生长？？？？
我们在论文中展现了背后的政治经济学故事：地方官员不但要推动城镇化的生长，，，同时也体贴都会的GDP和财税增添，，，后者是决议官员提升的主要指标（KPI）。。。在GDP和财税增添指标上，，，差别地方政府之间是竞争关系；； ；而地方主政官员的战略选择，，，会决议都会扩张的空间特征。。。
适才已经提到，，，都会用地指标是从住建部、领土资源部一级级争取下来的。。。当都会官员想生长都会时，，，面临“向上生长”和“向外扩张”两个选项：前者不必增添用地指标，，，但要对旧城举行刷新，，，拆迁本钱较高，，，并且在老城区建高楼可以生长金融业、服务业、高科技企业，，，但不可能大力生长制造业，，，对GDP和财税的推动力相对有限；； ；后者需要向上级争取更多指标，，，要花许多的起劲与上级政府谈判，，，但便于推动工业化和土地财务。。。最后泛起的效果是，，，生长越快的都会，，，越倾向于向外扩张，，，而不是集约使用稀缺的土地。。。
图3、图4：地方主政官员转变与都会扩张的空间特征（Wang, Zhang, and Zhou, 2016）
这个故事获得了一定的数据支持。。。我们网络了省会都会、副省会都会、地级市的官员提升数据，，，结构了地方官员提升强度的系数，，，中心值以上的是高激励（high），，，中心值以下的是低激励（low）。。。研究发明：一个都会的主政官员从高激励官员换成低激励官员（high to low）后，，，地块离都会CBD的平均距离更近了，，，总体容积率也更高了；； ；另外一个都会的主政官员从低激励官员换成高激励官员（low to high）后，，，都会向外扩张的强度也是由低到高的。。。
我们作了进一步剖析，，，发明年轻官员更倾向于都会“向外扩张”，，，而年迈官员更倾向于“向上生长”。。。年轻官员更体贴提升，，，更希望在GDP和财税指标上脱颖而出，，，有更大动力向上级争取用地指标。。。年主座员这方面的的意愿要弱一点，，，也更可能选择“向上生长”。。。用类似的要领，，，这个故事也获得了数据的验证。。。
已往我们看到中国都会的空间扩张，，，背后虽然有许多因素在起作用，，，我们这里想到的是官员的作用。。。他们的竞争激励塑造了他们对都会空间扩张差别的选择，，，使得中国的都会化、工业化与经济生长并行。。。因此，，，中国的大都会在有限的建成区面积当中既有容积率偏低的住宅，，，又有占地辽阔的工业区，，，相比纽约、东京，，，北京和上海不但建成区面积狭窄！。，，并且工业园还占有了相当的面积，，，这是中国都会生长奇异的空间特征。。。
地价上涨的三个效应
再简朴说一下我的第二个相助研究，，，相助者是普林斯顿大学博士后陈婷、北大pg电子模拟器教授刘晓蕾以及普斯顿大学经济系教授熊伟。。。起源的数据剖析批注（见图5），，，在已往的2000—2015年中，，，商业用地价钱是指数式的增添，，，工业用地价钱增添缓慢。。。以2004年作为起点，，，工业用地涨了5倍，，，商用地的价钱涨了20倍。。。
图5：2000-2015年的地价（Chen, Liu, Xiong, and Zhou, 2017）
在2000—2015年的企业投资当中，，，从2007年以后，，，制造业企业的土地投资比例越来越高，，，抵达30-40%，，，其中主要是对商用地的投资，，，制造业企业买那么多商业用地干什么？？？？许多企业把相当一部分投资用在囤地上（见图6）。。。
图6：2000-2015年的企业投资（Chen, Liu, Xiong, and Zhou, 2017）
一个都会履历了快速的土地价钱上涨，，，会带来三个效应。。。
首先是典质效应，，，由于土地价钱上涨，，，企业可以用囤积的土地到银行典质，，，贷到更多资金。。。这确实有助于解决许多制造业企业融资的约束，，，这是起劲的方面。。。
第二是投契效应，，，许多制造业企业看到土地价钱上涨后，，，更可能购置商业用地。。。他们的主营营业并不需要购置商业用地，，，但他们拿资金购置商业用地期待升值，，，与此同时，，，研发投入、专利申请数目都下降了。。。这种转移危险了企业恒久生长的潜力。。。
第三是挤出效应，，，有地的企业融资能力强，，，可以拿到更多地，，，无地的企业贷款则更难题。。。而通常，，，国有企业更可能有地，，，民营企业更可能没有地。。。因此，，，地价上涨让民营企业在贷款方面是被挤出了。。。
数据显示，，，若是一个都会的地价上涨更快，，，该地制造业资源错配就越严重。。。已往20年，，，房地产对中国经济生长起到了很是大的拉行动用，，，收获各人看得见。。。随着时间推移，，，一些都会的房价和地价的转变对实体经济确实爆发了负面影响，，，这值得我们去研究，，，这样会越发周全地明确房地产市场对中国经济带来的综合影响。。。
（本文图片来自于网络）
